Der Kauf eines Altbaus kann Nachrüstpflichten mit sich bringen

Heizung und Dämmung sind hierbei die ersten Kandidaten.

Direkt bezugsfertig ist ein Altbau in den seltensten Fällen unmittelbar nach dem Kauf. Außerdem muss das Gebäude energetisch erst mal auf einen modernen Standard gebracht werden - denn so will es das Gesetz. Das bedeutet: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren ab Kaufdatum vor. Käufer eines Altbaus sollten hierfür also von Anfang an Extra-Kapital einplanen. Die Austauschpflicht betrifft Öl- und Gas-Standardheizkessel. Ist das Alter von 30 Jahren überschritten, müssen diese grundsätzlich ausgetauscht werden. Dem Käufer des Altbaus werden hierfür zwei Jahre Zeit eingeräumt. Bei solch alten Anlagen ist eine effiziente Arbeitsweise meist gar nicht mehr gegeben, der Austausch macht also durchaus Sinn. Bei der Heizungsmodernisierung sollten Effizienzsteigerungen und der Einsatz erneuerbarer Energien miteinander verbunden werden. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) nimmt Niedertemperatur und Brennwertkessel mit einem hohen Brennwert, kleine Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als vier Kilowatt sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung von der Regelung aus. Hauskäufer müssen auch die nicht gedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen dämmen. Erfüllt die oberste Geschossdecke nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz und grenzt an einen unbeheizten Dachraum, so gilt hier das Gleiche. Der Eigentümer hat im Übrigen die Wahl, ob er die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach dämmt. Danach darf dann der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der obersten Geschossdecke den Wert von 0,24 Watt pro qm x Kelvin nicht überschreiten. Es gibt die Möglichkeit, sich per Antrag von den Nachrüstpflichten befreien zu lassen. Denn wirtschaftlich sollten diese schon sein. Bei der Dämmung des Dachraums scheiden sich oftmals die Geister, denn es ist durchaus fraglich, welchen Nutzen es bringt, wenn man eine kleine Dachspitze von ein paar qm dämmt. So stopfen viele Bauherren hier einfach Mineralwolle aus dem Baumarkt in den Dachraum, um so dem Gesetz zu genügen. Es obliegt unter Umständen den Hausbesitzern sich zu informieren, inwieweit ihr Wunschaus noch nachgerüstet werden muss. Es gibt keine rechtliche Verpflichtung für den Verkäufer, darauf hinzuweisen. Auch der Energieausweis, der dem Käufer überreicht werden muss, gibt keine konkreten Aussagen zur Nachrüstpflicht. Allenfalls kann es auf Seite 4 lediglich Modernisierungsempfehlungen geben.

Wurde das Haus nach dem 1. Februar 2002 schon mal verkauft, mussten die damals neuen Besitzer bereits die Nachrüstmaßnahmen umsetzen. Und grundsätzlich gilt: Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn sie keinen sogenannten Mindestwärmeschutz aufweisen. Hauskäufern, die die Sanierungen nicht fristgerecht durchführen, droht laut Energieeinsparverordnung und Energieeinsparungsgesetz bis zu 50.000 EUR Bußgeld. In der Realität gibt es aber ein großes Vollzugsdefizit, so dass es selbst bei angezeigten Verstößen nicht zu Strafzahlungen kommt, da die Bauämter personell dafür nicht aufgestellt sind. Die Umsetzung des Austausches eines Heizkessels und der Dämmung von Leitungen überprüft der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger im Rahmen seiner regelmäßigen Kontrollen.

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